Информация для граждан по вопросам долевого строительства.
Информация для граждан — участников долевого строительства
Комитет строительства Курской области обращает внимание граждан, желающих приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.
Чтобы не быть обманутым необходимо знать несколько правил при покупке квартиры в строящемся доме.
Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий.
Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья т.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.
Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.
В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.
Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.
Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.
Застройщик — это юридическое лицо (организация, фирма), которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Оно дает право застройщику осуществлять строительство.
С целью строительства жилого дома, застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды. Право на землю необходимо зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.
Чтобы понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком, нужно получить информацию об уже возведенном им жилье, а именно: какие объекты он построил, сдавал ли их в срок, нет ли у него незавершенных «долгостроев». Целесообразно выяснить, какова репутация застройщика. Хорошо, если компания имеет успешно реализованные объекты. Если же организация еще ничего не построила, то следует задуматься, способна ли она завершить проект.
Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
Информация о застройщике должна включать данные о его наименовании, адресе, регистрации, учредителях, финансовых результатах. Также Закон к ней относит сведения о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет.
Информация о проекте строительства содержит сведения о цели проекта, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на землю. Кроме того, в декларации обязательно указываются адрес строящегося дома, его описание, количество квартир, технические характеристики. Другие сведения, которые должна включать информация о проекте строительства, определены в ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся гражданину учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерский баланс.
Заключая договор участия в долевом строительстве, необходимо помнить о его существенных условиях. Ведь если в документе не определены существенные условия, он считается незаключенным (ст. 432 ГК).
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.
Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже, наличии или отсутствии отделки.
Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства — гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.
Если строительство многоквартирного дома или другого жилого помещения нельзя завершить в предусмотренный договором срок, застройщик обязан сообщить об этом дольщику и предложить ему изменить договор. Сделать это застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения периода передачи жилья. Изменение срока передачи объекта долевого строительства необходимо оформить дополнительным соглашением. Его составляют в письменном виде с подписями застройщика и дольщика, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Цена договора — это размер денежных средств, которые дольщик уплачивает для постройки жилья. Как правило, цену выражают в твердой сумме.
Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).
Если цену договора дольщик оплачивает единовременно, то в случае просрочки платежа более чем на три месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Если дольщик оплачивает цену договора периодическими взносами, то в случае систематического нарушения сроков внесения платежей застройщик также может отказаться от исполнения договора. Под систематическим нарушением Закон понимает нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочку более чем на три месяца.
Стороны вправе изменить цену договора после его заключения. Однако сделать это можно, только если подобная возможность предусмотрена условиями документа. В таком случае стороны подписывают соглашение об изменении цены договора.
Гарантийный срок на объект долевого строительства не должен быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.
Если в течение этого времени дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом регистрация договора и регистрация права собственности — это не одно и то же.
Требование о государственной регистрации договора — это требование к его форме. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Регистрация призвана предотвратить нарушения прав дольщиков. На данном этапе еще раз проверяют право застройщика привлекать деньги путем заключения договоров участия в долевом строительстве. Помимо этого, государственная регистрация документа обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был подписан. Следовательно, никто не может внести изменения в зарегистрированный договор в одностороннем порядке.
Для регистрации договора необходимо представить в органы Федеральной регистрационной службы заявление от дольщика и застройщика и документы с описанием объекта долевого строительства. В них должны быть указаны местоположение и площадь жилья. При государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым дольщиком, наряду с этими документами нужно также подать разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося жилья. После того как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для регистрации являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт (или другой документ о передаче жилого помещения дольщику). Договор и право собственности регистрируют органы Федеральной регистрационной службы.
Зарегистрировать договор и право собственности они должны в течение месяца с момента подачи заявления и других документов, необходимых для данной процедуры.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на объект такого строительства считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения всех этих процедур можно вздохнуть с облегчением и заняться обустройством своего нового жилья.
Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет, что строительство произведено в полном объеме и жилье выполнено в соответствии с проектной документацией. Порядок его получения регламентирован Градостроительным кодексом.
Риск гибели или повреждения жилого помещения до его передачи дольщику несет застройщик. Он в письменном виде уведомляет дольщиков о завершении строительства. Также застройщик должен сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.
Если дольщик уклоняется от принятия жилого помещения, застройщик вправе составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства. В таком случае риск случайной гибели жилья переходит к дольщику. Однако оформить односторонний акт застройщик может только при наличии определенных условий. Во-первых, должно пройти более двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи жилого помещения дольщику. Во-вторых, у застройщика должно быть свидетельство того, что дольщик получил от него сообщение о готовности жилого помещения к передаче.
Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо акта можно составить другой документ о передаче.
Принимая квартиру, дольщику необходимо учитывать следующее. Застройщик обязан передать такое жилое помещение, которое предусмотрено условиями договора. Если же эти условия не оговорены, жилье должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-технической документации и т.п.
Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству. Он также может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные недостатки.
Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или погрешности, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов и затрат времени? Такие недостатки Закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).
1. Обязательные пункты договора об участии в долевом строительстве:
2. Помните: Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации!
Необходимо учитывать, что договор участия в долевом строительстве является единственной законной формой договорных правоотношений с участием граждан среди всех существующих в сфере строительства жилья, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным (т.е. вступает в силу и становится обязательным для сторон) с момента такой регистрации. Следовательно, только после государственной регистрации договора гражданин может пользоваться правами и гарантиями, предусмотренными законодательством об участии в долевом строительстве.
3. Откажитесь от покупки квартиры, если застройщик:
- отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Федеральной регистрационной службе;
- нарушает законодательство о долевом строительстве и вместо договора участия в долевом строительстве предлагает какой-либо предварительный договор, договор займа, покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры, вступление в какое-либо коммандитное товарищество;
- ущемляет права дольщика и не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома;
- не указывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчета лишних квадратных метров.
4. Узнайте больше о застройщике.
Застройщик вправе привлекать Ваши денежные средства при одновременном соблюдении всех обязательных условий:
- если у него есть разрешение на строительство;
- если он – юридическое лицо (ООО, ЗАО, ОАО...), а не гражданин;
- при наличии зарегистрированного права собственности или аренды/субаренды на земельный участок, на котором ведется строительство;
- при наличии проектной декларации;
- после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Важно внимательно изучить информацию, изложенную в проектной декларации и в документах, которые в соответствии с требованиями Федерального закона застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе; аудиторское заключение за последний год и утвержденные годовые отчеты за последние три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Рекомендуется обратить внимание на темпы осуществления строительства заинтересовавшего Вас объекта.
Ответственность застройщиков в сфере долевого строительства
Комитет строительства и архитектуры Курской области напоминает гражданам участникам долевого строительства о том, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена ответственность застройщика за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств перед участниками долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве объектов.
Так, согласно части 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Законом о долевом строительстве предусмотрена ответственность застройщика за недостатки объекта долевого строительства.
Частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 указанного закона.
Если права и законные интересы гражданина участника долевого строительства при исполнении условий договора нарушены, он вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Кроме того, 01.05.2016 в Уголовный Кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ внесены изменения (введена статья 200.3), предусматривающие уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);
- обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);
- нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства;
- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);
- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).
Комитет строительства и архитектуры Курской области призывает граждан проявлять бдительность при заключении сделки на участие в строительстве объекта.
При выявлении фактов нарушений требований законодательства в области долевого строительства со стороны застройщика, просим сообщать об их выявлении в комитет строительства и архитектуры Курской области.