Как будет работать система капитального ремонта многоквартирных домов

В декабре прошлого года вступил в действие федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ", который возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а на органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления - обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме.

Прокомментировать основные положения этого документа мы попросили председателя областного комитета жилищно-коммунального хозяйства и ТЭК Сергея Шаталова.

-Для реализации требований Жилищного кодекса субъект РФ обязан принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех многоквартирных домов региона, перечень работ по капитальному ремонту, сроки их проведения; создать регионального оператора (региональный фонд капитального ремонта), принять нормативные правовые акты, устанавливающие порядок организации капитального ремонта и минимальный размер взноса на капитальный ремонт, порядок контроля за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.

В Курской области эта работа уже проводится. Так, 20 августа на заседании Курской областной Думы принят закон «О вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Курской области». Постановлением администрации Курской области создана некоммерческая организация «Региональный оператор фонда капитального ремонта многоквартирных домов Курской области». Комитетом жилищно-коммунального хозяйства и ТЭК Курской области совместно с органами местного самоуправления начата работа по паспортизации многоквартирных домов.

-Какие положения должна включать региональная программа капитального ремонта жилья?

-Такая программа должна быть разработана уже к 2014 году. Основой для формирования региональной программы являются оценка размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Целью программы станет своевременное проведение капремонта общего имущества многоквартирных домов.

Региональной программой будут определены сроки и время проведения капитального ремонта по каждому дому на основе критериев очередности и установленного перечня работ.

-А что включает критерий очередности?

-Жилищным кодексом установлен один абсолютный критерий первоочередности – проведение капитального ремонта, где таковой требовался на дату приватизации первого жилого помещения. Также определен один относительный критерий первоочередности – если установлена необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме, в порядке, утвержденном правительством РФ. Дополнительные критерии очередности установлены статьей 12 закона Курской области «О вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Курской области».

Также Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. Он включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета; ремонт фундамента многоквартирного дома. Дополнительный перечень работ по капитальному ремонту уже установлен статьей 14 областного закона.

Предстоит большая работа, так как в ближайшее время необходимо поставить на учет все многоквартирные дома и указать для каждого срок комплексного ремонта или сроки каждого вида работ, проводимых отдельно.

-А как вы оцениваете состояние жилого фонда в Курской области?

-Ситуация как в целом по России, так и по Курской области выглядит печально. Общее количество многоквартирных домов в Курской области составляет 5873, из них больше половины на текущий момент нуждаются в капремонте.

Хочу отметить, что за время сотрудничества с ГК «Фонд реформирования и развития ЖКХ» Курская область получила 3 миллиарда 70 миллионов рублей федеральных средств. Удалось переселить и ликвидировать 161 аварийный дом, переселено 2 510 человек. Капитально отремонтировано – 1 327 домов, общей площадью 4 067 кв. м. Улучшили жилищные условия 184 213 человек.

-Большинство наших жителей волнуют вопросы, куда пойдут их деньги, насколько эффективно ими будут управлять, и что они за них получат в итоге?

-Конкретные тарифы на капитальный ремонт каждый регион определяет самостоятельно. От уплаты взносов будут освобождены только жители домов, которые находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу.

Для эффективного управления системой капитального Жилищным кодексом предусмотрено создание на региональном уровне некоммерческих организаций – региональный оператор.

Необходимо отметить, что региональный оператор создается в форме юридического лица, расходы на административно-хозяйственную деятельность которого финансируется за счет взносов учредителя (областного бюджета), соответственно данная структура в отличие от управляющих компаний будет под контролем администрации Курской области.

Региональный оператор обеспечивает заключение договоров на формирование фонда капитального ремонта и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома, в отношении которых фонд капитального ремонта формируется на счетах регионального оператора, аккумулирует средства, ведет их учет в разрезе каждого собственника, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном администрацией Курской области порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Региональный оператор и субъект РФ несут субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом в Российской кредитной организации, с капиталом не менее 20 млрд. рублей, или на счете регионального оператора. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решение: о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, но не менее минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ; перечне и сроках работ по капитальному ремонту, но не менее перечня и не позднее сроков их проведения, установленных региональной программой капитального ремонта; о владельце специального счета, которым может быть определен региональный оператор; кредитной организации, для открытия специального счета. Важно понимать, что этот способ рассчитан только на дома, где есть инициативные и грамотные собственники. Когда настанет срок проведения ремонта (например, через 5‒10 лет), жители, проголосовавшие за этот вариант формирования фонда капремонта, будут сами выбирать подрядчика, заказывать и оплачивать работы и, самое главное, сами контролировать качество. Это потребует много времени и сил. Кроме того, все их действия должны осуществляться в соответствии с установленными требованиями и контролируются соответствующими государственными органами.

Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором. Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.